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內容來自sina新聞

2013下半年中國房地產十大網絡熱詞

  精彩推薦:

  中國城市最新分級出爐: 沈陽躋身新一線城市

  關註沈陽房價動態: 克而瑞沈陽房價12月刊

  沈陽剛需旺盛 上周商品房成交面積環比漲 1.59%

  上周樓市很疲憊 周冠軍銷量下降一半回剛過百套

  新型城鎮化記住鄉愁揮手無人區 房地產讓城市更繁榮

  受"單獨"二胎政策影響 改善型住宅受熱捧

  遼寧省將試點推行"以房養老"服務

  2013,鐵定又是讓樓市"唱空派"大失所望的一年,雖然3月上屆政府頒發瞭"新國五條",並且後續有各種地方版調控政策出臺,如地方版公積金新政等。但是,就房價漲幅上看,剛需市場對房地產調控抗藥性增強,"限購、限貸、限價"等組合拳政策調控的邊際效應正逐日遞減。被外媒視為"政策拐點"的18 屆"三中全會"頂層設計的改革手術刀高舉,但今年其實本屆政府並無調控新政落地,更多是延續上屆政府的常規手段,這意味著樓市新政"空窗期"還將被延續到 明年3月左右。高房價短周期內難以"浪子回頭"。歲末,北上廣深一線城市及一部分二線城市的父母官們要為實現全年房價控制目標而煞費苦心。

  2013年中國樓市下半場,無疑是一場精彩絕倫的博弈。激烈的競爭格局下,地產廣告也從過往很文藝的時代漸變為"酒香也要會吆喝"的年代,微 博、微 信營新北泰山農地貸款銷等自媒體挑戰傳統媒體地位。"解放剛需"勢頭在下半年更為生猛,雖然銀行貸款成本增加,但是剛需能量次第、有序釋放。而房地產營銷也在品牌房企的推 盤節奏裡演繹新手法,如高拓展百變戶型、低首付、大師明星開盤現場走穴等層出不窮;中小房企之間的"搶客大戰"、央企與品牌房企之間的"地王"暗戰此起彼 伏。第一陣營的地產大咖們已開始涉足海外地產或金融行業,而一部分中小房企還在資金鏈上掙紮。特大城市、大城市與中小城市的房地產市場已顯分化。回首這風 風火火的又一年,我們發現網絡串燒的熱詞尤如龔琳娜的新神曲《金箍棒》變、變、變,變出瞭一大堆膾炙人口、風行網絡的跨界和政策熱詞。筆者從中甄選十組, 以饗眾網友。

  一、我和我的小夥伴都驚呆瞭

  小屁孩用逆天的想象力,寫瞭一篇關於"端午節"由來的奇葩式文章。如同"穿越劇"一般的碎碎念,無厘頭講述驚心動魄的故事,情節元素包括校園友 情、 屈原、國共大戰、毛主席萬歲等。之後在各類網聊工具的傳播與互動中,"我和我的小夥伴們都驚呆瞭"變成瞭熱氣騰騰的網絡熱詞。特別說明的是,這段熱詞雖然 出現在6月底,但被引入房地產界人士廣泛推廣則在6月之後的下半年。我們感謝這位@蘇隱衡的神奇發現,但對這段光怪陸離的行文我們更多的應是揶揄而不是表 揚。現在的有些小屁孩真的顛覆瞭你的想象。但是我們還是要學會用正常人的思維和邏輯去表達自己的情感和訴求。

  "我和我的小夥伴們都驚呆瞭",意在表示對某件事情不可思議的驚訝態度。原本還有諷刺之意。後來演變成讓人十分震驚的事情。如同裝上魔力發條, 這句 感官上引起強烈反應的詞組,在互聯網上一天天發酵,迅即成為跨界傳播的網絡流行語。很多城市的樓盤在宣傳推廣中,把這組詞借以發揮,起到瞭良好的宣傳效 果。譬如深圳某個樓盤宣傳時稱"65平米LOFT5房驚呆世界"。全國利用這個熱詞作推廣的樓盤也不少。可見其對房地產傳播也有一定的影響。

  二、土豪、土豪金

  社會在進步、觀念在改變。"土豪、土豪金"這樣的詞搖身由貶義詞變成瞭人人樂當的中性詞。在"打土豪、分田地"的階級社會,"土豪"成瞭窮苦百 姓人 人喊打的過街老鼠!那個年代的"土豪"就是地主、惡霸的代名詞,是橫行鄉裡、憑借財勢橫行霸道的壞人。"土豪金"則是網友根據今年9月20日蘋果發佈的一 款香檳金色Phone5S手機而調侃的一個網絡熱詞。

  現今,"土豪"洗腳上岸,賦予瞭更多新意,人們喜歡把比自己有錢的人稱為"土豪";即有錢又喜歡炫耀的人也被稱為"土豪"。"土豪"是指網絡上 無腦 消費的人。在我們房地產項目銷售過程當中,這種不經過大腦太多考慮就爽快出手購房的主兒就是"土豪"。如果按消費金字塔來劃分,把中產以上客戶圈層定義為 "土豪級"客戶,我麼還可以把"土豪級"客戶,細分為基礎型、高檔型、頂級型、超級型土豪。"土豪級"客戶一般是高端物業的持有者。當然這樣細分的局限型 在於,中產以上圈層總還有一些受過良好高等教育的經濟殷實的,或者是書香門第[最新消息 價格 戶型 點評]、世襲名門的"大富豪"、"大文豪"。

  "土豪"已經成為傳播熱度壓倒"高富帥"、"白富美"、"屌絲"等網絡流行語的群體標簽。在房地產高端市場上,抓住更多"土豪"級客戶,就能漸入銷售佳境!

  三、以房養老

  今年9月中旬,國務院提出的"以房養老"政策引起眾議,網站專門做瞭專題報道。政府倡導的"以房養老"也叫住房反向抵押貸款(倒按揭)。簡言之 即有 意願將房產抵押給銀行、保險公司等金融機構的老人,辦理抵押手續之後每月如同發工資一樣獲得固定資金。房主過世後,其房產出售,所得用來償還貸款本息。

  "以房養老"在國外很時髦、很流行,在中國則是難以扶起的"阿鬥"!一方面,乃傳統觀念所致。中國式祖傳下來的衣缽觀念認為,父輩辛辛苦苦積攢 錢買 下來的房產理所當然是要留給子孫後代的。所謂的子承父業,又何必交給銀行;二方面,是一些實力派老投資客或是公務員傢庭福利甚好,根本不需要參與其中"倒 按揭"。比如在2006年甚至更早一些年份起我就發現,一些很有資金實力的老年人在投資市場購買多套公寓,他們一年下來的租金收益就可當作未來的養老基 金。而深圳的一些城中村村民蓋起來的多層或小高層自建房、還有添置海邊旅遊景區的海景公寓用來出租等,一年租金收入也不菲。也即,通過買房、買雲林林內建地貸款鋪、買寫字 樓收 租是一種養老、防老方式。有多套房的老年投資客其實並不需要自找麻煩、辦理銀行抵押手續;三方面,即便老人簽訂"以房養老"倒按揭協議。但是誰能保證百年 後房價總是漲勢,一旦資不抵債。風險與經濟負擔還是降臨到子孫肩上。四方面,由於兩級分化,有錢的老人有2套以上的大有人在,沒房的老人社會占比龐大,他 們也沒房去作抵押。因此,"以房養老"倒按揭目標客戶極其狹窄,推廣、執行難度較大,故其在國內操作的空間較小。

  當然,這種養老方式作為中國養老福利事業的一種輔助和補充,那是可以嘗試的,但絕不是唯一的養老選擇。據悉,9月24日,由民政部牽頭,保監會 等相 關部委就"以房養老"問題舉行瞭閉門研討會,對"以房養老"具體操作辦法和實施細則進行討論;12月5日,中國政府網全文公佈近日由國務院印發的《關於加 快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出,"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。我國將有規劃地試點"老年人住房反向抵押養老保險",具體操作辦法和 實施計劃,有望2014年一季度出臺。

  四、自住型商品房

  10月22日,北京住建委發佈"今年推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右,套型建築面積以90平方米以下為主"。此消息甫 出,可 謂"一石擊起千層浪"!專傢大腕紛紛加一點評,有的說是"四不像",有的人擔心會出現以前武漢保障房排隊搖號出現的"九連號"現象,有的人擔心這會成為 "怪胎"。網友吐槽發出天問:現在的叫"自住型商品房",那麼以前人們買的商品房就不是"自住"型,那叫什麼型,"投資型商品房?有些網友表達更直接:明 擺著,這是漲價的限價房嘛!據悉,此類住房價格比周邊商品住房低30%左右,面向全市符合限購條件的傢庭;購買此類住房後5年內不得上市,5年後上市收益 的30%上交財政。

  從購買"自住型商品房"的準入條件來看,兩類人可以成為購買對象。一類是名下無房或僅有一套住房的北京戶籍傢庭;另一類是連續5年(含)以上在 本市 繳納社保或個稅,持有有效暫住證、且無房的非北京戶籍傢庭。門檻雖高但是群體龐大,且容易引發"假離婚"騙購現象,北京購房資格審核系統未來亞歷山大。

  筆者認為,市場主流依然是保障房與商品房的"雙軌制"供應體系,"自住型商品房"不是保障房的類型,但帶有讓利色彩,它更像是由商品房細分出的 一類 型限價商品房,從購房資格與準入推出時間表看極像深圳上世紀90年代開發建設的經濟適用房,但開發利潤上又有明顯不同,經濟適用房的開發利潤率受政府設 限,開發商建設此類商品房利潤率被控制在5%以內。"自住型商品房"則與商品房一樣,完全由市場來決定其利潤高低,政府沒有設限。隻是多瞭一條5年上市轉 賣30%收益上繳國庫的約定。盡管非議頗多,北京此舉仍是治理"高房價"的一把殺手鐧,對剛畢業進入北京的工作5年以上的年輕人來說是好事。這將為其他一 線城市在"限房價、競地價"方面起到積極示范效應。像深圳這樣的一線城市2011年就曾經推出多個限價商品房。這些舉措本質都是在供應市場,面向"夾心 層"加大"平價房"供應量,以此平抑民怨、緩解社會內部矛盾,盡最大可能去實現本年度房價漲幅控制目標。當然這看起來如同"與虎謀皮",因為接近10月底 北京方面才出臺這樣的政策,為時有點晚,勢必"強弩未能穿魯縞"。但是,預計明年二季度大量上市的數萬套"自住型商品房"將會對北京的"高房價漲幅"其到 一定的抑制作用。讓我們一起為進城的年輕人"住有所居"加油!

  五、"383"改革方案

  18屆"三中全會"召開前,被炒得沸沸揚揚的"383"改革方案,理所當然入選今年下半年的網絡熱詞。官方智庫"七大門派"之一的國務院發展研 究中 心(以下簡稱"國研中心")此前公佈的改革方案,由於是專門為18屆"三中全會"議政治國而設立的研究課題,且覆蓋改革領域范圍之廣、深度之深,涉及到社 會各個圈層利益再分配等若幹重大事項。因此,它備受全國人民及海內外政策研究人士強勢關註。作為地產從業者和地產新聞傳播者,若是不知道"383"改革方 案那就"OUT"瞭。

  "383"改革方案是我國未來7年深化改革的基本思路和行動綱領,因此關乎全民利益。由此曾經專門立博撰文對之作瞭介紹和說明。在此有必要重溫 一下 "383"改革方案的大致框架。"383"改革方案,譜寫出未來7年的包含中國新一輪改革戰略路線圖,其核心內容是"三位一體改革思路、八個重點改革領 域、三個關聯性改革組合"。"國研中心"三段式設計出改革時間表,劃定2013年至2014年為近期改革、2015年至2017年是中期改革、2018年 至2020年為遠期改革。

  筆者認為,"383"改革方案之所以被廣泛關註,不僅是因為它是為黨會準備的一個提報,更因為其頂層設計的改革思路與人民切身利益息息相關。其 中影 響中國房地產未來7年發展的關鍵性舉措赫然其裡。方案最聚焦群眾眼球的信息爆炸點是"8大重點改革領域"裡面的金改、土改、財稅政策,如第5大改革領域提 到的"啟動新一輪財稅體制改革"、"積極推進房產稅、 消費稅為主的地方主體稅建設,加快建立不動產登記制度,擴大房產稅試點范圍"等;去年3月國務院批準的金改實驗區溫州取得新進展,歷經兩年探索之路,11 月22日《溫州市民間融資管理條理》獲立法通過,這對當地資金鏈偏緊的中小房企是一大利好;再來看一下"三個關聯性改革組合"裡面的第3條也提到"深化土 地改革,集體土地入市交易"。這些都是令市場反響很大的重大改革舉措。一旦實施對市場將產生深遠的影響。但是,我們期待新一輪的改革紅利能夠惠及普羅大 眾。雖然在有階級劃分的社會主義初級階段,這個想法過於理想化,但是,這代表著草根圈層的一種期待和宏願。

 六、"小產權房轉正"

  "小產權房"顯身江湖由來已久,其前世可以上溯到2000年之前。記得2005年之後,在高房價節節攀升態勢之下,一、二線城市"城中村"借勢 城鎮 化建設、巧打"插邊球","小產權房"野蠻生長!其背後有著一張大"溫床"。首先,政策存在一些漏洞,換言之在城中村大批量被城市化的當年,地方政府沒有 及時頒佈妥善解決一些遺留痼疾的配套政策;其次,地方監管不夠嚴格,或者有些城中村村委"過於強悍",地方政府根本拿它沒辦法,故此對違建、搶建的集資房 "睜一隻眼閉一隻眼";第三,在價格杠桿及暴利驅使下,一些投機客和投資商"賭博"心理膨脹,敢於"冒天下之大不韙"。據調查,僅在"十一五"期間全國小 產權房竣工建築面積就達2.83億㎡。以深圳為例,粗略估算"小產權房"就占到瞭45%以上。過往有些夾心層客戶、甚至炒傢抱著"法不責眾"的心理,購買 瞭相對商品房價格便宜1/8甚至價格更低廉的"鄉產權房"、"村產權房"、"軍產房"。這些所謂的"小產權房"並無法理依據。本身沒有完全產權。而"小產 權房"中違規、搶建的一部分建築更是應該嚴格取締。正如任大炮所言:允許小產權房入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣!

  上世紀80年代實物分配公務員自住的福利房、90年代某些城市的經濟適用房。這些類型的商品房由於沒有完全的物業轉讓、租賃等處置權,因此,按 規定 須在使用若幹年後補交地價款(也即土地出讓金)方能上市交易。而在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國傢房管部門頒發, 而是由鄉政府或村政府頒發,這類產權房隻能叫做"鄉產權房"。後來被市場誤讀為"小產權房"。其實它隻有一定年限的租賃使用權。有些城市,比如深圳的某些 新區軍產房的占比較大。軍產房,其本質是作為部隊的營房存在,其產權屬於軍委所有,這是軍產房的性質所決定的。也就是說,軍產房的性質決定瞭他不可能讓產 權歸於個人名下,無論部隊發給你何種產權證明,無論如何說明房屋的產權歸屬你個人所有,這都是沒有法律所支持的。依據《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變 更登記實施細則》第八條的規定:軍隊房屋產權屬軍委、總部,所有權性質屬軍產,"產權單位"填總後勤部。購買軍產房的客戶獲得的其實是沒有法律保障的租賃 權。

  2013年下半年"小產權房轉正"呼聲再次風囂塵上。誘因在於18屆"三中全會"前"383"改革放案裡面的提到的"集體土地入市交易""土 改"訊 息;還有18屆"三中全會"《決定》中提到的"建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股, 實行與國有土地同等入市、同權同價"。這些敏感字眼給機會主義者很大的想象空間。也由此引起市場一些異動。北京投資客、投資商率先聞風而動,"小產權房" 每平方米上漲千元。但是農村集體經營性用地與純粹國有土地何以做到"同權同價"引廣泛爭議!

  現在"小產權房"能否轉正的懸念已不再。11月22日起,國土資源部、住房城鄉建設部3天兩次隔空喊話,叫停在建在售小產權房。兩部聯合下發 《關於 堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》,否定瞭"小產權房轉正"的可能性,國土部領導表示小產權房轉正是對《決定》的誤讀。各地媒體紛紛暴光瞭一些 在建在售小產權房,一場關於"小產權房轉正"的世紀之爭就此也該"壽終正寢"瞭。

 七、"單獨二胎"

  眾所周知,計劃生育是我國的一項基本國策。諾大一個發展中國傢,不控制好人口總量、質量、結構比例,也是難以圓其世界級"中國夢"。33年前曾 有人 口專傢預言:30年後,我國特別緊張的人口增長問題將得以緩和,人口政策必將隨之調整。另有專傢推測:我國勞動力規模大幅度下降的拐點將出現在2025至 2030年前後。由此判斷,現在正是我國計劃生育政策調整的良機。

  按照國際慣例,世界銀行和聯合國近幾年的總和生育率(TFR)均值是1.6,也即世界各國每名成年婦女平均的生育子女數為1.6。而我國第六次 人口 普查的數據顯示,我國的總和生育率(TFR)隻有1.18,低於世界平均水準。面對我國人口出現的老齡化現象,國傢計生委專門開展分類調研。在2011年 就開始著手對"單獨二胎"的試點探索。據調查,2011年60歲以上人口比例約占14%;2012年我國15-59歲勞動年齡人口在相當長時期裡首次出現 瞭負增長。這意味著"人口紅利"漸失。若不及時調整人口可持續發展戰略,中國經濟將步入"減速帶"、甚至倒退。

  今年年初,市場傳出"計劃生育政策"將調整,同時媒體也頻頻放大"單獨二胎"政策信號。18屆"三中全會"發佈《決定》一錘定音,"單獨二胎" 政策 "呱呱墜地"。這也是"三中全會"本屆政府拍板的最大亮點政策之一。11月15日中央發佈的《決定》明確指出:堅持計劃生育的基本國策,啟動實施一方是獨 生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策,逐步調整完善生育政策,促進人口長期均衡發展。有人口專傢分析,符合"單獨二胎"政策的"單獨一胎"傢庭約2000萬 個,如果2014年底或是2015年初落實"單獨二胎"政策,我國新生兒在2015-2019年五年內新增750萬人。這將帶來上萬億消費規模,如母嬰醫 療、奶粉、嬰兒用品、兒童玩具、幼兒教輔、傢政保姆、幼兒保險、醫院擴建、電商物流、房地產等產業將十分受益。

  "單獨二胎"政策塵埃落定之後各地反響不一。比如深圳這樣的一線城市,大齡剩女占一定比例,她們夫婿未定更無暇想及"二胎";而符合"單獨二 胎"條 件的部分傢庭可能也會考慮養育和教育的成本過高而放棄"二胎",特別是"高房價"下想改善改善換大房養兒也實屬不易。深圳作為年輕的國際大都市,工作與生 活節奏均較快,上班族中已婚的女青年要為生活忙碌、奔波,從而傷失瞭生"二胎"的時間與精力。當然公務員傢庭相對好許多。也不排除有人趕在政策前"搶生二 胎"的現象。據調查,受西方觀念影響,越潮的大都市婚姻觀念也越潮。婚後"丁克族"傢庭在深圳也占一定比例。相反內地二線城市,對"單獨二胎"政策的熱衷 度和影響面要寬泛許多。內地二、三線城市舒緩的生活節奏和良好的育兒環境,讓符合"單獨二胎"條件的年輕夫婦在育兒、養兒方面更顯如意。

  11月21日國傢衛生計生委副主任王培安就"單獨二胎"政策接受記者采訪時表示:啟動實施"單獨二胎"政策,全國不設統一的時間表,將由各省 (區、 市)根據實際情況,確定具體時間。各地啟動實施的時間不宜間隔得太長。就深圳而言,落實"單獨二胎"政策由於需要廣東省批準,預計最快應該在明年3月"兩 會"前執行。

  "單獨二胎"政策對中國房地產可持續發展是一大利好,其影響在5年內顯弱,但7年之癢後將影響深遠,也必將帶來全新的產品創新與戶型革命。

  八、"房地產稅改革"

  11月12日18屆"三中全會"公報全面部署瞭15個領域的改革方向,但是由於是粗線條的綱領性文件,被群眾誤解為"不過癮",更有專傢指出被 外界 傳為"改革拐點"或是"改革窗口期"的"三中全會"屬於不左不右的"中性改革"。預言傢們過早的蓋棺定論實為不妥。11月17日18屆"三中全會"審議通 過的《決定》見諸媒體。我們發現改革深度、力度之大前所未有。拋開涉及政治、法律、民主、文化咱不談,僅就與房地產相關聯的幾個關鍵詞作簡要點評。《決 定》第三條9小條"市場在資源配置中起決定性作用的基礎",人們很容易聯想到當前的"限購"將淡出市場,此前任大炮也預言,18屆"三中全會"後執行近3 年的"限購"將被"叫停"。顯然這被驗證是"娛樂大眾"的調侃,因為在未有替代政策之前"限購"還是必須的。又如第11小條裡提到"建立城鄉統一的建設用 地市場",這與383改革方案裡的"集體土地入市"一樣,容易引起"小產權房轉正"的浮想聯翩。第12小條"完善金融市場體系"、"設立中小型銀行等金融 機構",這點可以改變未來房貸市場格局、刺激購房消費,對房地產行業是一大利好。前文已提到溫州民間金融改革已走在瞭前面,可以預見這種"試點"將會得到 進一步推廣。《決定》中的第五條18小條有關"稅改"方面的舉措更加吸引眼球。其中"加快房地產稅立法並適時推進改革"是公眾焦點,也是專傢熱議的話題。

  在"房地產稅改革"道路上我國並不舒坦,歷年來"稅改"專傢們也都強調要借鑒瞭國外先進經驗,比如"正稅清費"等思路都是"舶來品"。基於我國 城市 土地國有和農村土地集體所有的"二元"結構。我國的"房地產稅改革"應該符合中國國情,而不能照搬西方私有制國傢的全部東西。"房地產稅改革"可以說是 18屆"三中全會"稅改工作的又一次"亮劍",能否戳傷既得利益陣營,兼顧社會普眾效率,做到公平、公正,需要改革者們有大智慧和勇氣。"房地產稅改革" 消息甫出,戲劇性的報道現形,全國媒體第2天幾乎統一口徑"大擺烏龍",頭版頭條誤把"房地產稅改革"寫成"房產稅改革"。這讓多套商品房的持有者們著實 捏瞭一把汗!

  我國現行的"房地產稅"有14種,目前實際開征的有12種。分別鋪排於房地產的取得、保有和流轉三個大的環節。房地產取得環節有2種,即耕地占 用 稅、固定資產投資方向調節稅(暫不開征);房地產保有環節有3種,即城鎮土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅(適用外商和外籍個人);房地產流轉環節有9 種,即營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅。因此,"房產 稅"與房地產稅改革框架裡的"房地產稅"和"城市房地產稅"是兩個不同的概念。"房地產稅"(也即不動產稅)是對土地、房屋所有或占有者征收的稅種,計算 依據為不動產評估價值。"房產稅"是以房屋為征收對象,按房屋的計稅餘值或租金收入為計提房產稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。由於"房產稅"征稅 對象僅是房產部分(也即房屋)不含土地部分,故而可以理解國傢僅對房屋財產增值的部分開征"房產稅",換言之,計提房產稅時應把以前房價裡面"地價"剝離 出來,這個難度較大,因為房價裡面很難界定那些是因地增值的部分、哪些又是因房屋質量增值的部分。但是若不剝離清楚,以前購房者"買單"的地價(也即分攤 到業主身上的土地出讓進金)疑似又被重復開征瞭一次。而地價增值的部分已體現在瞭土地增值稅裡頭。筆者的理解是"房地產稅"與"房產稅"雖一字之差,意思 卻有本質區別。前者征稅科目裡含"土地"及"房屋"等,後者僅針對"房屋"征稅。"房產稅"按照上世紀80年代國傢公佈的《房產稅暫行條例》繳納方式分兩 種,一種是依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納;另一種是按稅率繳納,即依照房產餘值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算 繳納的,稅率為12%。

  弄清瞭上述概念,我們也就不難理解,最近鬧的沸沸揚揚的品牌名企"土地增值稅"欠繳事件的真相,我們並不排出有拖欠"土地增值稅"的現象,但是 僅從 稅種來看,這是一個先預提再按銷售完畢後銷售額實際數來補交的一個稅種,嚴格意義上講,拖欠的也僅是前期要交的一部分,因為最終還是要清算補繳的。

  "房產稅"可以看成是"房地產稅改革"大傢族裡的一個"小兒子"。自2010年以來"空轉"多年,在國傢多次督促下,終於2011年重慶、上海 先後 "試點開征",今年上半年國傢也一度要求其他城市"跟進推廣",4月底曾傳言杭州"房產稅方案"報國傢發改委審核,但因各種阻力一直被"擱淺"。近聞廣 州、深圳等一線城市正在研究賦予其法律效用。評估重慶和上海"房產稅試點"兩年多的效果,"房產稅"短周期內對房價影響並不大,因為征收面並不大,稅率也 偏低。但是,長期推行還是有抑制投機效果的。筆者認為"房產稅"作為取代"限購"的調控長效機制,它是明、後年一定要落地的政策。"限購"實乃"高房價" 威逼之下的"應景之策",但是,它遲早將被"房產稅"等房地產調控長效機制所取代。因為"限購"其中的戶籍及社保等限制舉措,本身不能體現社會主義國傢公 平、民主等"以人為本"的治國思想!

 九、"不動產統一登記"

  今年上、下半年,"不動產統一登記"都曾被專傢學者以及國傢權威機構提及,成為業界議論的"焦點話題"。在解讀"不動產統一登記"之前,必須先 介紹 下"不動產登記"。這是一個歷史遺留問題,也是屬於法律范疇研究的課題。古代封建社會,就建立瞭以土地為中心的登記制度,但是這種登記制度主要是土地賦稅 制度的衍生物,而且登記的信息資料完全掌握在官方手中,且嚴格保密。這與社會主義初級階段現行的不動產登記制度的公示要求相去甚遠。據資料顯示,中國在民 國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。1978年改革開放以來,特別是《土地管理法》頒佈之後"不動產登記制度"逐漸恢復和發展。 2007年3月16日,十屆全國人大第五次會議通過瞭《物權法》,該法確立瞭中國不動產登記的基本結構,為將來不動產登記法的制定,提供瞭整體架構和思 路,標志著中國統一不動產登記制度的正式確立。按照《物權法》的解釋,"不動產登記"又稱為不動產物權登記,是權利人申請國傢職能部門將有關申請人的不動 產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。

  雖然《物權法》呼籲"確立統一的不動產登記制度",但是歷經30多年改革,面對相當復雜的中國國情,比如地區管理尺度不一、地方保護主義現象嚴 重、 部門間出現"多頭"管理、產權歷史沿革模糊、城市化進程中城鄉土地確權情節復雜等情況,各方利益難以得到平衡。諸多原因致使"不動產統一登記"國傢"隔空 喊話"近6年而難以"落地"。

  細心的網友可以發現一些端倪,自今年3月份以來"不動產統一登記"的"呼聲"漸緊。首先,在3月的十八屆"二中全會"和12屆全國人大一次會議 審議 通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》(簡稱《方案》)。《方案》第二大條"2014年完成的28項任務"中的第12小條規定"出臺並實施不動產統一登 記制度"。"不動產登記條例"由"兩部一辦一局"等有關部門負責制定,並在2014年6月底前出臺。

  再回顧一下舉世矚目的十八屆"三中全會",該會議審議通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(簡稱《決定》)。《決定》指出 "加快 建立國傢統一的經濟核算制度,編制全國和地方資產負債表,建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺。"其中的"社會房產"比"不動產"的范疇小很多,"房 產"不包含"土地"和"地上附著的非建築物",這裡的"社會房產"即為市面上存在的各式各樣的"房產"。筆者私下認為(但不一定準確),這裡包括農村宅基 地自建房、城中村集資房、軍產房、棚戶區等,當然也包含公租房、自住型商品房(限價房)、標準商品房。

  11月20日,李克強總 理主持國務院常務會議。會議指出:整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容。會議強調:將分散在多個部門 的不動產登記職責整合由一個部門承擔,理順部門職責關系,減少辦證環節,減輕群眾負擔。筆者認為,無論是對於開發企業還是個人購房來講,由於"不動產"長 期存在多頭管理、權利尋租、利益互染等"亂象",致使開發企業和個人在"不動產交易與辦證環節"存在重復收費情形。若"不動產統一登記"之後,對那些擁有 多套房產的"中產及以上階層"及"炒傢"將有一定抑制作用,但是,對普通購房者而言其實是一種利好,畢竟一些多攤派的費用會減少許多!

  "不動產統一登記"曾令一些貪官"談虎色變",皆因多瞭"統一"二字,意思完全不一樣,這下官員的房產就透明化瞭。有媒體稱,"貪腐份子"極有 可能 因"恐懼"而抽離國內資產選擇海外投資,這可能對灰色房源較為集中的某些城市的存量市場產生一定的市場沖擊,從而帶來個別區域的"房產拋售"現象,當然這 僅是一種預測!也有網友稱建立"不動產統一登記"制度其實是在為來多年吆喝的"房產稅"開征鋪平道路。一些地產界大咖對此也表示:若今年實施"不動產統一 登記",則房價馬上會降!更有"好事者"列出瞭"不動產統一登記"的8大方面的驚悚後果。其實,筆者認為,"不動產統一登記"以及"房產信息全國聯網"更 是"房地產稅改革"必須要完成的一個前置條件。在社會總資產方面,我們不能是一把糊塗賬。

  總而言之,建立"不動產統一登記"制度,代表瞭"改革派"的態度,但是,在既得利益群體面前,"博弈"的阻力不小,由此可見,改革傢們需要儒傢 "大 智慧",來平衡各方利益,即要防止社會不公,又要杜絕惡意炒作和侵占社會資源等負面現象發生。深化改革當"穩中有進、循序漸進、和諧發展"才是王道。

 十、中央經濟工作會議

  "三中全會"《決定》公示瞭深化改革頂層設計的框架,外延相當寬泛。尤其是與房地產相關的系列政策更加牽動民心,比如建立城鄉統一的建設用地市 場、 增加保障房和普通商品房供應、允許經營性農村集體用地流轉、逐步放開中小城市戶籍、"單獨二胎"、房地產稅改革政策等,深化改革手術刀之犀利,絕非"中 性"改革調性!

  "三中全會"之後不久,在深圳舉行瞭第14屆"中國住交會"、北京舉行瞭中央經濟工作會議。二者都是與房地產行業有關聯的歲末盛事、都是為期3 天, 時間上恰好重疊。但是,與前面講到的"三中全會"相比,它們的關註度、熱度要低一些!原因是"三中全會"已揭秘深化改革之思路,深化改革路徑已無懸念。中 央經濟工作會議與"中國住交會"所涉及的房地產政策沒有瞭新鮮感!兩個"會"不同程度地呼應瞭"三中全會"精神。前者是"黨會"的重申版,會議再次強調要 堅決貫徹落實"黨的十八大"、"二中全會"、"三中全會"精神。後者作為中國房地產的行業峰會,屬性、級別、檔次與中央經濟工作會議不具可比性。"中國住 交會"僅是論壇上對中國房地產行業發展趨勢作預測性分析。

  一年一度的中央經濟工作會議則是總結2013年經濟工作、為2014年經濟定調的重要會議,有經濟風向標的作用。同樣也備受世人關註。這次會議 12 月10-12日在北京舉行,黨和國傢領導人在會上確定瞭明年經濟工作總基調是"穩中有進"!如何做到這一點,會議強調關鍵是既要改革創新、穩增長、調結 構;又要保持宏觀經濟政策連續性和穩定性;還要加強民生建設,切實提高經濟發展質量和效益,促進經濟持續健康發展、社會和諧穩定!

  2014年是"十二五"的第4年、也是習李新班子深化改革的元年,房地產改革政策拐點明年或至。習李新班子的做事風格一貫低調,從換屆開始上臺 執政 就不提"房價、房地產",到現在就連以前多次提到的"新型城鎮化"也盡量少提,可見,新班子在治理樓市方面特別謹小慎為。在風格上,本屆新班子摒棄瞭官 話、套話,把具體的事情如同"如庖丁解牛"般向群眾闡述清楚,清新、務實之風躍然紙上。

  今年的中央經濟工作會議最大的亮點是:不再像2011、2012年兩年,高喊"堅持房地產調控不動搖"!取而代之的是"寓改革於調控之中",可 見 "調控"仍將是常態,但不隻針對"房地產",而是宏觀經濟。另外,會議還提及與房地產相關的一些政策,如貨幣政策、土地政策、財稅政策、地方債務風險等, 這些都是明年深化改革的重點領域。直面"夾心層"住房難的問題,新班子對此開出的"藥方"是"加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚 戶區改造",這也是2014年中央經濟工作的6大任務之一。

  本次會議中央領導在會上不提"房地產",僅是強調"加大保障性住房建設和供給",這與過去房地產調控的5年"從終端需求"調控樓市的手段確有不 同。 或許新班子有意給"過熱"的房地產"降降溫",用意十分明確,就是堅決貫徹落實"三中全會"精神,重啟"市場在資源配置中的決定性作用",按照"市場的歸 市場、保障的歸保障"雙軌制來調控桀驁不馴的中國房地產,促使"高位運行"的房地產行業實現"軟著陸"、擠出2009年以來貨幣超發等多重因素刺激產生的 "泡沫",讓中國樓市回歸健康、理性的發展軌道上來!









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-29/09212557301.shtml

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